关 俊
大有恬园占地16.5万平方米，总建筑面积22万平方米，其中住宅面积18.5万平方米，公建面积3.5万平方米，总户数1480户。2005年6月以均价2965元／m2的价格全部售罄。历经四年艰苦的实践完成了以资源节省、环境友好为基本内涵的大有住宅建设模式，这个建设模式有如下十大体系：
体系之一：从整体的高度认识住宅节能，创造了“住宅单户保温节能体系”，完成住宅节能的木桶效应（将住宅四面墙体、地面、天棚、门、窗、户间墙等九个要素看做一个木桶的九块板，九块板都节能，则住宅整体才能实现节能）。实现住宅耗能qh＝12.7W／m2，实现住宅节能68.5％，提前实现国家三步节能标准。这个住宅单户保温的节能体系也是住宅实施单户计量的物质基础（如单户计量，预计该小区居民将比其它非节能住宅小区少交采暖费40％以上）。经2005－2006采暖季测试，1480户住宅二级网入水温度为45℃，户平均温度为20.2℃，单户最大温差为18－22℃，极大的提高了住宅的舒适度。
体系之二：从系统的高度认识住宅节能，创造了住宅“三位一体供热节能系统”。三位一体，就是住宅供热系统的三个子系统——热源（锅炉房）、传输体系（管网、换热站）、受热本体（住宅）连结成一个完整的供热系统。不仅让三者都节能，还通过运行找到整个系统节能的最佳平衡点和平衡曲线，进而实现大有恬园整个小区在2004－2005采暖季实现住宅采暖耗煤8.26kg／m2（大连市每年平均采暖耗煤25kg／m2）。
体系之三：注重住宅对太阳能的利用，建成住宅太阳能供热水工程体系，实现住宅供热水由太阳能取代电能。1480户家家都用太阳能热水，春夏秋冬天天都有充足的太阳能热水供给。住宅供热水用户不用花一分钱电费，国家不用提供一度电能，仅2004年12月－2005年12月一年统计，可节省电能260万度，老百姓每年每户节省800元（按全年使用太阳能热水器320天计）。
体系之四：引进、消化韩国低温辐射地热地板采暖技术体系，使1480户居民告别传统落后的住宅暖气片对流采暖技术。两者相比前者不仅比后者直接降低住宅能耗10％以上，还为住宅单户保温节能体系解决了地面、天棚保温问题，同时还增加住宅舒适度和空间利用率。
体系之五：认识土地资源的特性，创造表土收集工程体系，实现住宅建设对土地资源根本的节省。土地资源是指地球几千年才能形成的那层薄薄的表层腐植土，这层表土对人类而言具有可以收集、储存、重置但不能再生的特性。认识这一特性，将大有恬园15.6万平方米建设用地表土收集当做住宅建设的第一道工序，认真勘探表土分布、表土厚度，绘制表土分布图，制定表土收集方案规定收集、验收标准。大有恬园收集表土4.5万立米，50％绿化率回用3万立方米，形成小区优质绿地6万平方米，剩余1.5万立方米可再造3－4万平方米绿地和良田。收集成本为3.4元／m3，在大连购买绿化用土不仅破坏了良田，而且价格也要30元／m3。如全国的住宅建设企业都采用这种方法，城市发展对农田毁灭性的侵占即可大大缩减。因为收集起来的农田表土，完全可以在不是良田的地方重置后再成为新的良田。
体系之六：认识地球之水不生不灭循环往复的特性，创造住宅小区三个水的循环利用体系，即中水循环利用体系、地表水循环利用体系、地下水循环利用体系。自建中水站将污水变为中水，用中水、雨水涵养地表水，用地表水涵养地下水。大有恬园1480户冲厕用水、小区景观绿化用水、消防、洗车用水均为中水，公建商服用水为地表水，社区备用饮用、食用水为地下水。仅2004－2005年中水利用的实践就可节省自来水30％以上，2006年将全面启动地表水和地下水可使小区节省自来水40％以上。
体系之七：创造五个一的住宅产业化的生产模式。即一张图纸（技术链）、一个流程（操作链）、一份定单（利益、责任链）、一套标准（标准链）、一个产业联盟（组织链）链结住宅产业链，组成大有恬园项目产业联盟，搭建产业化装修选择、集成、装配平台，用产业化的生产方式完成800套住宅一次装修到位，实现住宅产业化在装修环节上的突破，实现住宅生产现场装配率95％以上。实现住宅产业化生产方式装修总成本比现行生产方式装修成本下降30－40％（这是最大的节省），实现住宅装修环保指标100％达标，基本消灭内装修引发的住宅质量通病。
体系之八：保护住宅环境，强化住宅污染治理体系。
1.创造住宅污水处理、中水回用体系，使整个小区污水达到零排放。
2.使用由上海引进、消化的并经应用证明的、先进的生物垃圾处理技术（有机垃圾全部分解，无机垃圾中的金属、塑料、玻璃等回收利用，只排放出少量的无机垃圾），使整个小区垃圾排放量减少95％。
3.创造产业化装修防治污染技术体系，使800户产装住宅室内空气质量达到国家标准。
体系之九：四个文化的景观技术体系：
1.山文化——发掘山之神韵，展现山之魅力，大有恬园在建设之初少动土多就势，顺势布局，依形定位，以一条健康步道直通山顶使人之居得到山的庇护，使人之身心得到山的抚育。用甲骨文、篆书、楷书三种文字形式表达姓氏来历的百家姓长廊更是让人流连忘返。
2.溪水文化——一座水库两条溪流，配合中轴线健康步道，一上两下，一直两曲，三条开放空间，贯通小区南北。与小溪相缠绕的步行慢跑健身步道使人水相伴，使人体验仁者乐山、智者乐水之情趣。
3.绿荫文化——多种树少种草、多绿荫少热岛。小区在大小山中间地带种植5万株树，形成小区人工森林，森林伸出五条林带，如自然之手覆盖整个小区。小区所有道路均为林荫路，所有的广场均为绿荫广场，十个主题绿荫开放空间，设置多种休闲娱乐健身设施。整个小区掩映在森林之中，人们在清新的空气中和在绿荫的庇护下运动、休闲、娱乐。
4.庭院文化——小区多层住宅所有底层均有私家园，所有顶层均有空中花园，所有中间层均有阳台花园，家家都有一方绿，通过这一方绿使人与自然直接沟通。两栋间为封闭的栋间花园，全区16个栋间花园，是两栋居民休闲交流的场所。这种方式对人与自然的和谐，人与人的和谐是具有深远意义的。
体系之十：大胆引用客户监督机制，实现住宅建设者与业主之间的和谐。
1.请客户（准业主）参加竣工验收，监督住宅建设质量。竣工验收分两步进行，第一步请客户一对一登台检验并填写检验单，针对客户检验单提出的问题进行整改后方可进入第二步的竣工验收。
2.请客户监督住宅价格和利润，在销售之初即向客户承诺大有恬园所报价格为2800元／m2起价，均价不超过3000元／m2，住宅经营利润不超过15％。结果是大有恬园销售均价为2965元／m2，单位成本2583元／m2，利润13％，实现了开发之初对客户的承诺。
3.请客户监督产业化装修成本。为了让用户接受产业化装修，公司决定产业化装修零利润操作，将用定单原则操作使住宅部品省下来的30％－40％差价全部返还给用户，把装修成本单公之于众，让用户到市场上去验证，使用户都顺利的接受了产业化装修的全部方案和报价，使大有恬园完成了住宅产业化在装修环节的突破。
4.成立客户服务部，不仅在房屋销售前、销售中给客户以真诚热情的服务，还更注重在客户入住后提供全方位的优质服务。自2005年3月－2006年3月客服部共接待业主问题6592件，做到了件件有回复，件件有落实结果，得到了业主的一致好评和认可。此举不仅从根本上确立了住宅开发企业和业主之间的和谐关系，而且在业主的问题解决过程中，在与业主直接交流、沟通中，获取了大量的、具体鲜活的百姓生活对住宅的真实需求信息，从而加深了住宅建设者对人类新的更美好的生活方式的理解。
以上十个住宅建设体系构成一个完整的大有住宅建设模式。这是一个全面体现科学发展观的住宅集成创新模式；这是一个全面实现住宅资源节约和环境友好的节能省地型住宅建设模式；这是一个用住宅产业化先进的生产方式取代手工作坊和半手工作坊的落后生产方式，有突破价值的住宅产业化的建设模式；这是一个住宅生产者主动低利运营，用样板效应、用户监督效应来平抑房价遏制暴利，促进社会和谐发展的住宅建设模式。
（作者为大连大有房屋开发有限公司董事长）
